高呼“活下去”的万科，活得非常好，然而……
作者｜局姐
来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）
昨天，万科发中报了。
相信对于任何一个在房地产业浸淫了多年的人，对于万科，都有着极为优质的刻板印象——
这是一家在行业最顶端牢牢把持了二十年的房地产企业，曾经的宇宙第一房企，具有完善的现代企业治理制度，有着强烈的精英主义，革新精神与人文情怀，以及，精准的前瞻性和深刻的行业洞察力。
在遍地草莽的房地产江湖，这是一家难得的，自带光环，令同行自然而然肃然起敬的公司。
甚至在2016年，万科的销售额被恒大赶超，褪下了“一哥”的光环，依然有很多业内人士坚信，万科是为了产品品质和转型，“故意不做老大”。
2018年6月，郁亮曾经在万科股东会上表态：
十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。
又是一个半年过去，高呼“活下去”的万科，活得非常好。但当局姐看到万科的财报，回顾这半年，却不免喟叹。
没想到，万科的主业——地产销售额增速一放缓，就再也没有起来；
没想到，一直以产品品质著称的万科，如今却深陷各路维权；
更没想到，万科一直引以为傲的创新业务转型，多年以后，依然在起步期徘徊。
闲话少说，先看看万科的财报。
这是一张挺完美的成绩单。
会计数据看起来很优秀，没有明显的问题和纰漏。
无论是营业收入，还是利润，都是30%甚至以上的增长，经营活动产生的现金流量净额同比由负转正，比上年同期增加了300%。
手握大量现金的房地产公司真是不太多了。
再看看财务数据。
截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。
净负债率低至35.04%。虽然是比去年高一点，但这么说吧，比万科的净负债率还低的上市房企，几乎找不到了。
此外，万科的有息负债相比去年末下降了359亿。
对于股民来说，万科A是一个完美标的，昨天，万科A的涨幅也是跑赢大盘的。
如果深究一下，完美财报的背后，有一些趋势值得警惕。
首先是主业方面。
虽然是业内最早尝试多元化的公司，但多年以后，万科几乎全部的收入，依然来自于房地产开发。
财报里是这样自况的：
本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。
但从收入结构看，上半年的全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。
对于一个这么依赖地产开发的房企，今年上半年卖房回款的能力是“不太行”的，销售额同比增速只有9.6%。
这是从2013年至今，万科销售额增速第一次低于10%。
虽然，万科已经是Top 3的房企里，销售增速最快的一家了，捂脸。
熟悉房地产行业的人都知道，从售房到交房，周期大概是两年，当下的营业收入，基本来源于两年前的销售金额。所以，中报披露的漂亮的营收，就是两年前销售额大增的功劳。
那么，今年销售增幅不太行，两年之后的营收会怎样？
还有一个营收的先行指标：合同负债，也就是以前的预收账款。
万科今年中报的合同负债，和去年年底相比，只增加了10.9%。
2017 年年中，万科的预收款项与年初相比增长了30.32%。2018 年中，万科预收款项与年初相比涨幅大概是20%。
下滑趋势很明显。
还有一个更先行的指标，拿地。
万科上半年拿地的速度实在是有点佛系。
中报披露，2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%。但拿地金额同比略增12%，主要是因为回归一二线，拿地的均价比较高。
在业绩会上，万科的董秘张旭是这样解释的：
拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地，没有固定的拿地的计划，但地价款占销售额逾30%，是我们的策略。
这个逻辑听起来就是：反正我卖得不太多，拿回来的钱不太多，那也就少买点地。
好吧，但老大，你可是一家基本上纯粹靠卖房子赚钱的公司哇！
看看老对手恒大，这几天都已经开始积极打折，全民营销了，比往年足足提前了一个月呢！
光看票圈就知道，恒大的程序员们又要开始焦虑了。
有人说，两年之后，或许万科都不靠卖房子了，转型成其他行业的公司了。
毕竟，万科根本不缺钱，而且很早就开始多元化了。
郁亮在2014年就提出了万科要转型为“城市配套服务商”的发展战略，随之进行的多元化布局堪称激进：物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假、教育、文旅……
万科甚至曾经在房地产企业中首开先河，率先鼓励员工内部创业。
结果，到了下半年就“收敛聚焦，巩固基本盘”，一心只为“活下去”。这下，新业务停的停，转的转，长租风口上的万村项目也调整了。
到了今年上半年，万科除了房地产和物业服务之外，其他业务收入金额只有可怜的10.4亿，占全部收入的0.75%，同比还减少11.30%。
不过，万科在业绩会上表示，“其它业务收入”其实并非指物业、物流、租赁等拓展业务的收入，“这些还是归类在主营业务收入”。
那就没有官方渠道可以看到真实数据了。
对了，这次业绩会上，万科还提出了“第三次创业”理论——万科35年前创业归为第一次创业，20多年前聚焦住宅开发为第二次创业，现在是第三次创业。
总裁祝九胜说：
第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户需求，构筑我们的第二条增长曲线。
两三年之内，“第二条增长曲线”对于收入能有明显贡献吗？在聚焦基本盘的前提下，局姐在心中默默画了个问号。
本来到了这里就可以收尾，但忍不住还想说点和财报不太相关的事儿。
这半年来，万科在质量方面出的林林总总的负面，实在是有损一个主打情怀牌的标杆房企的品牌形象。
万科佛山项目以“商务公寓”做宣传，收楼的时候变成“办公用房”，5800户业主维权，上了央视《经济半小时》。隔天，万科被佛山市政府约谈，要求必须尽快制定系统的解决方案。
大半个月过去了，万科磨磨唧唧，没有发正式的公告进行回应，也没有提供进一步的解决方案，任由危机发酵。
要知道，早在2012年，一篇论坛帖子指万科全装修房采用的安信地板甲醛严重超标，万科就已经表现出了惊人的危机公关反应速度：帖子发出当天率先回应，启动紧急调查程序。
时任掌门人的王石在自己的个人微博上公开承诺：
之前使用产品情况全面向公众披露，直至事件完全解决。一旦发现产品问题，万科将承担全部责任，维护消费者权益。即使1%差错，对消费者就是100%。
说实话，当年的局姐，对万科是好感度倍增的。反观现在的公关反应速度和态度……emmm……
除此之外，万科的质量下滑似乎已经成为了共识。
全国许多万科的项目都陷入了维权的汪洋大海，楼盘质量问题是重灾区，神马墙体开裂、房屋漏水、地板裂纹、水电线路未分离、消防设施不完善、承诺的直升电梯消失了……各种坑数不胜数。最麻烦的是，设计本身也坑爹——居然有一个广州的盘，厕所的污水管穿过了卧室……
这可是专业主义至上的万科啊！这些问题，局姐以前以为，只会出在那些一心扑在高周转做大规模的企业身上。
话说局姐身边就有好几个被万科品牌形象所感召的小伙伴，成了万科的业主之后，至今还奔波在维权的路上。
不胜唏嘘。
然后在这次中报中，局姐看到了一个数据：
万科的房地产开发系统，这半年裁员了将近600人。
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