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高呼“活下去”的万科,活得非常好,然而……

局姐本尊 地产知识局 2020-11-21



作者|局姐  

来源|地产知识局(ID:dichanzhishiju)





昨天,万科发中报了。

 

相信对于任何一个在房地产业浸淫了多年的人,对于万科,都有着极为优质的刻板印象——

 

这是一家在行业最顶端牢牢把持了二十年的房地产企业,曾经的宇宙第一房企,具有完善的现代企业治理制度,有着强烈的精英主义,革新精神与人文情怀,以及,精准的前瞻性和深刻的行业洞察力。

 

在遍地草莽的房地产江湖,这是一家难得的,自带光环,令同行自然而然肃然起敬的公司。

 

甚至在2016年,万科的销售额被恒大赶超,褪下了“一哥”的光环,依然有很多业内人士坚信,万科是为了产品品质和转型,“故意不做老大”

 

2018年6月,郁亮曾经在万科股东会上表态:


十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。未来,万科要做美好生活的服务商。

 

又是一个半年过去,高呼“活下去”的万科,活得非常好。但当局姐看到万科的财报,回顾这半年,却不免喟叹。

 

没想到,万科的主业——地产销售额增速一放缓,就再也没有起来;


没想到,一直以产品品质著称的万科,如今却深陷各路维权;


更没想到,万科一直引以为傲的创新业务转型,多年以后,依然在起步期徘徊。


 

 


闲话少说,先看看万科的财报。

 

这是一张挺完美的成绩单。


会计数据看起来很优秀,没有明显的问题和纰漏。


 

无论是营业收入,还是利润,都是30%甚至以上的增长,经营活动产生的现金流量净额同比由负转正,比上年同期增加了300%。

 

手握大量现金的房地产公司真是不太多了。

 

再看看财务数据。

 

截至6月底,万科持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。

 

净负债率低至35.04%。虽然是比去年高一点,但这么说吧,比万科的净负债率还低的上市房企,几乎找不到了。

 

此外,万科的有息负债相比去年末下降了359亿。

 

对于股民来说,万科A是一个完美标的,昨天,万科A的涨幅也是跑赢大盘的。

 



 

如果深究一下,完美财报的背后,有一些趋势值得警惕。

 

首先是主业方面。

 

虽然是业内最早尝试多元化的公司,但多年以后,万科几乎全部的收入,依然来自于房地产开发。

 

财报里是这样自况的:


本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位,主营业务包括房地产开发和物业服务,同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。


但从收入结构看,上半年的全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。

 

对于一个这么依赖地产开发的房企,今年上半年卖房回款的能力是“不太行”的,销售额同比增速只有9.6%。


这是从2013年至今,万科销售额增速第一次低于10%。

 

 

虽然,万科已经是Top 3的房企里,销售增速最快的一家了,捂脸。

 

熟悉房地产行业的人都知道,从售房到交房,周期大概是两年,当下的营业收入,基本来源于两年前的销售金额。所以,中报披露的漂亮的营收,就是两年前销售额大增的功劳。

 

那么,今年销售增幅不太行,两年之后的营收会怎样?

 

还有一个营收的先行指标:合同负债,也就是以前的预收账款。

 

万科今年中报的合同负债,和去年年底相比,只增加了10.9%。

 

2017 年年中,万科的预收款项与年初相比增长了30.32%。2018 年中,万科预收款项与年初相比涨幅大概是20%。

 

下滑趋势很明显。

 

还有一个更先行的指标,拿地。

 

万科上半年拿地的速度实在是有点佛系。

 

中报披露,2019年上半年,万科获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,同比减少33%。但拿地金额同比略增12%,主要是因为回归一二线,拿地的均价比较高。


 

在业绩会上,万科的董秘张旭是这样解释的:

 

拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地,没有固定的拿地的计划,但地价款占销售额逾30%,是我们的策略。

 

这个逻辑听起来就是:反正我卖得不太多,拿回来的钱不太多,那也就少买点地。

 

好吧,但老大,你可是一家基本上纯粹靠卖房子赚钱的公司哇!

 

看看老对手恒大,这几天都已经开始积极打折,全民营销了,比往年足足提前了一个月呢!

 


光看票圈就知道,恒大的程序员们又要开始焦虑了。


 


 

有人说,两年之后,或许万科都不靠卖房子了,转型成其他行业的公司了。

 

毕竟,万科根本不缺钱,而且很早就开始多元化了。

 

郁亮在2014年就提出了万科要转型为“城市配套服务商”的发展战略,随之进行的多元化布局堪称激进:物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假、教育、文旅……

 

万科甚至曾经在房地产企业中首开先河,率先鼓励员工内部创业。

 

结果,到了下半年就“收敛聚焦,巩固基本盘”,一心只为“活下去”。这下,新业务停的停,转的转,长租风口上的万村项目也调整了。

 

到了今年上半年,万科除了房地产和物业服务之外,其他业务收入金额只有可怜的10.4亿,占全部收入的0.75%,同比还减少11.30%。

 

 

不过,万科在业绩会上表示,“其它业务收入”其实并非指物业、物流、租赁等拓展业务的收入,“这些还是归类在主营业务收入”。

 

那就没有官方渠道可以看到真实数据了。

 

对了,这次业绩会上,万科还提出了“第三次创业”理论——万科35年前创业归为第一次创业,20多年前聚焦住宅开发为第二次创业,现在是第三次创业。

 

总裁祝九胜说:


第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户需求,构筑我们的第二条增长曲线。


两三年之内,“第二条增长曲线”对于收入能有明显贡献吗?在聚焦基本盘的前提下,局姐在心中默默画了个问号。

 



 

本来到了这里就可以收尾,但忍不住还想说点和财报不太相关的事儿。

 

这半年来,万科在质量方面出的林林总总的负面,实在是有损一个主打情怀牌的标杆房企的品牌形象。

 

万科佛山项目以“商务公寓”做宣传,收楼的时候变成“办公用房”,5800户业主维权,上了央视《经济半小时》。隔天,万科被佛山市政府约谈,要求必须尽快制定系统的解决方案。

 

大半个月过去了,万科磨磨唧唧,没有发正式的公告进行回应,也没有提供进一步的解决方案,任由危机发酵。

 

要知道,早在2012年,一篇论坛帖子指万科全装修房采用的安信地板甲醛严重超标,万科就已经表现出了惊人的危机公关反应速度:帖子发出当天率先回应,启动紧急调查程序。

 

时任掌门人的王石在自己的个人微博上公开承诺:


之前使用产品情况全面向公众披露,直至事件完全解决。一旦发现产品问题,万科将承担全部责任,维护消费者权益。即使1%差错,对消费者就是100%。


说实话,当年的局姐,对万科是好感度倍增的。反观现在的公关反应速度和态度……emmm……

 

除此之外,万科的质量下滑似乎已经成为了共识。

 

全国许多万科的项目都陷入了维权的汪洋大海,楼盘质量问题是重灾区,神马墙体开裂、房屋漏水、地板裂纹、水电线路未分离、消防设施不完善、承诺的直升电梯消失了……各种坑数不胜数。最麻烦的是,设计本身也坑爹——居然有一个广州的盘,厕所的污水管穿过了卧室……

 

这可是专业主义至上的万科啊!这些问题,局姐以前以为,只会出在那些一心扑在高周转做大规模的企业身上。

 

话说局姐身边就有好几个被万科品牌形象所感召的小伙伴,成了万科的业主之后,至今还奔波在维权的路上。

 

不胜唏嘘。

 

然后在这次中报中,局姐看到了一个数据:

 

万科的房地产开发系统,这半年裁员了将近600人。



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